Обзор практики Приморского краевого суда по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Тимофеев А.В.

9 Апреля 2015

14 марта 2015 г. в Приморском отделении РОО прошел Круглый стол, посвященный различным аспектам кадастровой оценки.

Большой интерес вызвало выступление Тимофеева А.В., партнера ООО Аналитический консультационный центр «Департамент профессиональной оценки», руководителя правового направления. Он разбирал реальные примеры из судебной практики, основываясь на материалах, полученных от оценщиков из ДВФО. Особое внимание Александр Васильевич уделил вопросам формирования принципа доказательства в судебном споре. Поскольку эта тема вызвала буквально шквал вопросов, Тимофеев А.В. подготовил для вас Обзор практики Приморского краевого суда по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, который мы представляем вашему вниманию.

IMG_1522.jpg

Обзор практики Приморского краевого суда по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости

Введение

В настоящее время кадастровая стоимость объектов недвижимости, будучи базисом для исчисления земельного налога и налога на имущество, является предметом многочисленных споров, вызванных несовершенством механизма государственной кадастровой оценки и необоснованным завышением ее значений. Изменение подведомственности споров о результатах определения кадастровой стоимости и передача дел на рассмотрение судов общей юрисдикции уровня субъекта РФ (далее по тексту — суды общей юрисдикции или СОЮ) привело к изменению подходов к оценке деятельности оценщиков, в основе которых лежит весьма критическое отношение к отчетам как к документам, имеющим доказательственное значение. Начинающаяся складываться практика рассмотрения СОЮ споров о результатах определения кадастровой стоимости уже свидетельствует о весьма поверхностном восприятии судьями оценочного законодательства и об искажении смысла норм Федеральных стандартов оценки. Подобное положение дел настоятельно требует проведения анализа допускаемых судами ошибок и выработки рекомендаций по их исправлению.

Цель настоящего обзора — рассмотрение практики применения Приморским краевым судом законодательства об оценочной деятельности ввиду многочисленности отказов в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости. Задачами обзора являются:

– выявление и анализ ошибок применения положений ФЗ «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки в практике Приморского краевого суда при рассмотрении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости;

– изложение аргументированных доводов, обосновывающих судебные ошибки, для целей возможного использования указанных доводов в практической деятельности оценщиков при защите отчетов как документов, имеющих доказательственное значение;

– выработка рекомендаций по стратегии и тактике поведения при защите прав и интересов титульных владельцев недвижимости в процессе рассмотрения дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При подготовке обзора автор исходил только из содержания норм ФЗ «Об оценочной деятельности», Федеральных стандартов оценки, Гражданского процессуального кодекса РФ и иных указанных в обзоре нормативных актов. Вопросы методологии оценки объектов недвижимости не затрагивались, поскольку решение этих проблем находится в плоскости теории оценки, а это требует иных подходов к аргументации. Кроме этого, автор обзора не ставил перед собой задачу проанализировать все имеющиеся в его распоряжении судебные акты. Из дел, рассмотренных Приморским краевым судом, были выбраны лишь некоторые судебные акты, опровержение судебной аргументации в которых было представлено оценщикам Приморья для возможного использования в своей практической деятельности.

Структура обзора построена следующим образом. Вначале воспроизводятся фрагменты судебных решений, содержащих обоснования допущенных оценщиками нарушений ФЗ «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки, затем следует анализ, содержащий обоснования незаконности использованных судами аргументов.

1. Материалы дела 3-26/15

1.1. Доводы судебного решения: «Из анализа данных объявлений следует, что оценщик, используя два объекта-аналога: 1 и 4, оценивает рыночную стоимость земельных участков, принадлежащих на праве собственности, тогда как фактически объектом оценки является земельный участок, принадлежащий заявителю на праве аренды. При этом оценщик провел корректировку стоимости по оцениваемому праву в отношении объектов-аналогов 2 и 3, приравнивая их по стоимости к объектам, принадлежащим на праве собственности. По мнению суда, указанная оценка является некорректной, поскольку аналоги объекта оценки должны соответствовать ему по такой основной экономической характеристике, определяющей стоимость участка, как правовой режим, и в данном случае оцениваться должно право аренды с учетом срока его действия».

Анализ. Проблема, которая требует анализа и следует из указанного выше фрагмента судебного решения, связана с оценкой судом степени сходности объекта оценки (ОО) и объекта-аналога (ОА) как критерия для определения возможности использования ОА при проведении оценки сравнительным подходом. По мнению суда, оценка проведена некорректно, поскольку ОА должны соответствовать ОО по такой основной экономической характеристике, определяющей стоимость, как правовой режим. Оцениваться должно не право собственности на объект оценки, а право долгосрочной аренды, и поэтому выбор оценщиком в качестве ОА земельных участков, находящихся в собственности, недопустим и является нарушением Федеральных стандартов оценки. В целом позиция суда выглядит так: нельзя при определении рыночной стоимости находящегося в долгосрочной аренде земельного участка выбирать в качестве ОА земельные участки, находящиеся в собственности.

Вначале общее замечание: нужно иметь в виду, что различие в характеристиках объекта оценки и объектов-аналогов является наиболее понятным и позитивно воспринимаемым судами недостатком отчета, задача которых — оценка доказательств с приоритетом на защиту публичных прав. По этой причине суды будут с радостью воспринимать недостатки отчета, особенно те, которые достаточно наглядны для них, не требуют специальных знаний или сложных ассоциаций и не выходят за пределы априорного опыта и судебной ментальности (в защиту публичных интересов судьи с легкостью воспринимают вещи, которые им понятны и с которыми они неоднократно имели дело). В подобных случаях судей не нужно убеждать в зависимости итоговой величины определенной оценщиком стоимости от наличия недостатка и доказывать существенное влияние конкретного недостатка отчета на формирование итоговой величины определенной в результате оценки стоимости.

В чем ошибка суда? Исходным пунктом для оценки судебной ошибки является анализ норм ФСО 1 и ФСО 7, регулирующих вопросы использования сравнительного подхода в части условий, при которых оценщик вправе принять решение о выборе ОА.

Пункт 14 ФСО 1:

объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пункт 22 ФСО 7:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Из содержания приведенных выше положений Федеральных стандартов оценки можно сделать следующие выводы. Достаточным условием для принятия оценщиком решения о выборе ОА являются:

сходность ОА и объекта оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость;

наличие информации о ценах сделок (предложений) по ОА;

отнесение ОА к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка.

Понятие «сходности» ОО и ОА (также как и понятие «сегмент рынка»), Федеральными стандартами оценки не раскрывается, что означает отнесение определения степени сходности исключительно к усмотрению оценщика при том условии, что подобное определение требует обоснования.

Сходность не означает идентичность, в связи с чем утверждение суда о том, что при определении рыночной стоимости земельного участка, находящегося в аренде, в качестве ОА могут быть выбраны только земельные участки с аналогичным правовым режимом, не следует из содержания приведенных выше пунктов 14 ФСО 1 и 22 ФСО 7.

Другой вопрос состоит в том, что выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Однако ФСО 1 не устанавливает каких-либо требований к уровню аргументации подобного обоснования. Важно, чтобы такое обоснование было, а является ли оно в достаточной степени убедительным или нет — это вопрос специальных познаний, выходящих за рамки правового регулирования.

Важно понимать и доносить до суда одну вещь: пределы правового регулирования отношений, связанных с возложением на оценщика тех или иных обязанностей, когда судебная аргументация будет иметь правовое значение. Если взять пример с выбором ОА, то можно привести следующую аналогию: в отношении выбора ОА ФСО 1 говорит о том, что все ОА должны быть цветными, и если суд будет оценивать правильность выбора оценщиком ОА, то он не может утверждать, что выбор был неправильным, поскольку оценщик выбрал красный ОА, а должен был выбрать синий. Важно, что был выбран цветной ОА — именно в этом состоит задача оценщика, связанная с соблюдением Федеральных стандартов оценки. Если у ОА и ОО разные цвета, то это уже вопрос корректировки значений единиц сравнения (введения и обоснования шкалы корректировок), но не вопрос выбора ОА.

Далее. Суд делает вывод о том, что оценка является некорректной. Ни в законе, ни в ФСО не таких понятий: корректная или некорректная оценка. Есть понятие «достоверности величины определенной оценщиком стоимости» (статьи 12 13 ФЗ «Об оценочной деятельности»). То есть суд выходит за рамки понятий, установленных законом и неправовыми средствами (понятиями, не содержащимися в нормах права) обосновывает решение. На языке гражданского процесса это называется несоответствие выводов суда требованиям, содержащимся в законе, и неправильное применение норм материального права (суд основывает свои выводы на требованиях, не существующих в законе). Именно такое основание нужно указывать в качестве довода о необходимости отмены судебного решения.

1.2. Доводы судебного решения: «Стоимость используемого в качестве объекта-аналога 3 земельного участка площадью 2382 кв. м, расположенного по ул. Западная 27 в г. Владивостоке, указана в приложенном информационном объявлении в долларах США (450 тыс. долл. США), однако при расчете стоимости объекта оценки цена данного объекта-аналога указана уже в сумме 14 172 030 руб. без приведения расчета конвертации валют и указания даты, на которую конвертация проведена (л.д. 31 отчета). В связи с чем данное обстоятельство не может свидетельствовать о достоверности рыночной стоимости указанного земельного участка».

Анализ. Ни ФЗ «Об оценочной деятельности», ни Федеральные стандарты оценки не устанавливают механизм конвертации цены объекта-аналога. Если говорить об уровне нормативного регулирования вопросов, касающихся характеристики валюты, в которой должна быть выражена стоимость в отчете, то ФСО 1 содержит только одно требование на этот счет: итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте РФ (пункт 27), а если речь идет о понимании механизма конвертации как переводе суммы денег из одной валюты в другую, то очевидным становится использование курса при указанном переводе на дату предложения о продаже (дата конвертации).

Ключевой проблемой доказывания достоверности итоговой величины определенной оценщиком стоимости при проведении конвертации цены ОА является обоснование даты, на которую определяется курс валют. Это весьма несложный вопрос, решение которого заключается всего лишь в заявлении перед судом ходатайства о приобщении к материалам дела официальных данных Центрального Банка России о курсе нужной вам валюты на нужную дату. Правовое значение будет иметь не вывод не о том, что в отчете отсутствует механизм конвертации, поскольку этот недостаток отчета легко, в полном соответствии с нормами ГПК, исправляется объяснениями истца или оценщика, а вывод о том, что конвертация проведена неправильно, с нарушением ФЗ «Об оценочной деятельности» или Федеральных стандартов оценки. Но подобного вывода суд сделать не сможет, так как указанные нормативные акты не регулируют вопросы конвертации.

Если исходить из содержания принципа обоснованности (пункт 4 ФСО 3), то суть этого принципа сводится к тому, что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена. В соответствии со статьей 55 ГПК РФ, доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения спора. Эти сведения могут быть получены из объяснения сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Таким образом, либо показания оценщика в части даты, на которую определялся курс валют при конвертации, либо письменный документ с подтверждением курса валют, установленного ЦБ РФ на дату конвертации, будет вполне приемлемым доказательством в подтверждении обоснованности отчета и соблюдении установленного ФСО 3 принципа. При наличии в деле названных выше доказательств решение суда, содержащее утверждение об отсутствии в отчете расчета конвертации валют, не может считаться законным и обоснованным.

Аргумент для обжалования решения в этой части: решение суда не соответствует фактическим обстоятельствам дела и исследованным в ходе судебного заседания доказательствам.

1.3. Доводы судебного решения: «В силу положений пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. № 263, в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30 %, заявитель должен представить положительное экспертное заключение на отчет об оценке». В соответствии со статьей 17.1 «Федерального закона об оценочной деятельности», под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Федерального закона «Об оценочной деятельности», Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:010024:0049, его рыночная стоимость составляет округленно 3 360 000 руб., что более чем на 30 % отличается от его кадастровой стоимости. ООО «Бизнес Инвест» представило суду заключение экспертно-консультационного комитета Регионального отделения «Приморское» общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от 10 ноября 2014 г. (далее — заключение) на отчет № 2239 от 31 октября 2014 г. об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 25:28:010024:0049, общей площадью 886 кв.м, адрес: Приморский край, г. Владивосток, ул. Ковальчука, 15. Согласно заключению названный отчет соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, ССО РОО 2010. Однако из содержания заключения следует, что оно является не экспертным, а консультационным; в его разделе «Сведения о принятом на исследование отчете об оценке» (стр. 3 заключения) прямо указано, что настоящее заключение не является экспертизой отчета об оценке, проведенной саморегулируемой организацией оценщиков на основании требований статьи 17.1 ФЗ «Об оценочной деятельности». В связи с этим доказательной силы по настоящему делу как экспертиза отчета заключение не имеет».

Анализ. Как видно из мотивировочной части решения, одним из оснований отказа в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости явилось несоблюдение заявителем обязательного требования о предоставлении положительного экспертного заключения. По мнению суда, подобное требование содержится в пункте 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. № 263, которым установлено, что в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30 %, заявитель должен представить положительное экспертное заключение на отчет об оценке.

Указанная позиция суда свидетельствует о неправильном применении нормы материального права, которое заключается в следующем. Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, на который ссылается суд в своем решении, распространяется только на деятельность названной комиссии и не регулирует какие-либо отношения, связанные с судебным рассмотрением подобного спора. Предоставление заявителем положительного экспертного заключения является обязательным только для рассмотрения спора в комиссии и не является обязательным для рассмотрения спора в судебном порядке.

Подтверждением подобной позиции являются положения статьи 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности», в соответствии с которыми для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее также — заявители), обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее — заявление о пересмотре кадастровой стоимости). Таким образом, по смыслу статьи 24.18, под заявлением о пересмотре кадастровой стоимости следует понимать только заявление, подаваемое в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Если опять же обратиться к содержанию статьи 24.18, то в ней указано, что положительное экспертное заключение прилагается именно к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости, т. е. только к тому заявлению, с которым обращаются в комиссию.

Следовательно, суд без законных на то оснований распространил требование об обязательном предоставлении положительного экспертного заключения на судебный порядок рассмотрению спора о результатах определения кадастровой стоимости и вопреки положениям статьи 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности» сделал вывод о несоблюдении заявителем установленного порядка рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

2. Материалы дела 3-99/14

2.1. Доводы судебного решения: «В отчете в качестве объекта-аналога 1 оценщиком приведен земельный участок площадью 4500 кв.м, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Выселковая, из описания которого в информационном объявлении следует, что участок расположен у дороги, подъезд к участку только с внутренней стороны, состоит из двух совмещенных земельных участков, половина земельного участка поднята, отсыпана колом, отсыпка в настоящее время продолжается, речка укрепляется блоками, и при покупке отсыпка продавцом не прекратится, будет продолжена за его счет. Информация о физических свойствах объекта-аналога, его технических и эксплуатационных характеристиках, ожидаемых затратах, существенно влияет на потребительский спрос в соответствии с которым формируется рыночная стоимость предлагаемого земельного участка. Согласно сведениям о физических свойствах объекта оценки (л.д. 22 отчета), оцениваемый земельный участок имеет ровный рельеф, водоемы отсутствуют, в окружении земельного участка территория занята под объектами многоэтажного строительства, административными и торговыми зданиями, службами быта, земельный участок входит в общественно-деловую зону города».

Анализ. Решение суда, в силу положений статьи 170 Гражданского процессуального кодекса РФ, не может содержать выводы, не основанные на исследованных им фактических обстоятельствах и не подтвержденных имеющимися в деле доказательствами. Вывод о существенном влиянии информации о физических свойствах объекта-аналога, его технических и эксплуатационных характеристиках, ожидаемых затратах на потребительский спрос, соответствии с которым формируется рыночная стоимость предполагаемого земельного участка, может быть сделан только на основании заключения экспертизы, поскольку подобные выводы, в основе которых лежат знания теории оценки, маркетинга, экономической теории, могут делать только специалисты, обладающие специальными познаниями, к числу которых судья не относится.

С позиций требований пункта 22 ФСО 1 и пункта 22 ФСО 7 обязанности оценщика в части применения корректировок ограничиваются необходимостью совершения следующих действий:

– применением корректировок при анализе значений единиц сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения;

– пониманием того, что корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Очевидно, что необходимость применения корректировок определяется соотношением характеристик объекта оценки и объекта аналога по элементу сравнения. Но ведь:

а) этот пункт не говорит об обязательности применения корректировки при наличии каких-либо различий в характеристиках объекта оценки и объекта-аналога;

б) не устанавливает критерия, на основе которого соотношение характеристик объекта оценки и объекта-аналога в обязательном порядке требует применения корректировки.

Поэтому любые выводы суда о том, что при наличии каких-либо различий в характеристиках объекта оценки и объекта-аналога необходимо применение корректировок, должны опровергаться ссылками на положения пункта 22 ФСО 1 в той части, что вопрос о необходимости применения корректировок нормативные акты относят исключительно к усмотрению оценщика, который принимает соответствующее решение только исходя из собственного понимания соотношения (степени различия) характеристик объекта оценки и объекта-аналога. Утверждение об обязательности применения корректировки при наличии каких-либо несовпадений между объектом оценки и объектом-аналогом не основано на законе и прямо противоречит положениям статьи 11 ФЗ Об оценочной деятельности и пункту 22 ФСО 1.

3. Материалы дела 3-72/14.

3.1. Доводы судебного решения: «В отчете указано, что оцениваемый земельный участок находится в зоне жилой застройки, имеет разрешенное использование на дату оценки — кафе, закусочные, столовые в отдельно стоящем здании общей площадью не более 250 кв.м. Предпринимательская деятельность в интеллектуальной сфере, бытового обслуживания в соответствии с санитарными и противопожарными нормами, наиболее эффективное использование — то же. В связи с тем, что на дату оценки на рынке купли-продажи не обнаружено достаточного количества земельных участков под строительство коммерческих объектов, собственниками которых являются частные лица, оценщик при применении сравнительного подхода подобрал объекты-аналоги с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство в связи с существованием в г. Уссурийске развитого рынка земельных участков, предназначенных для этих целей, внося корректировку на функциональное использование. При указании функционального использования земельного участка как одного из ценообразующих факторов, влияющих на стоимость 1 кв.м земельного участка, оценщик использовал корректировочный коэффициент 1,2 (строительство/реконструкция подрядным способом в пределах нормативного срока по сравнению с земельными участками — объекты жилья, строительство которых ведется за счет иных средств). Указанный корректировочный коэффициент установлен в постановлении главы муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район от 28 марта 2002 г. № 355 (в редакции постановления от 30 апреля 2003 г. № 613) «Об утверждении Положения о порядке начисления и взимания платы за аренду земель муниципального образования г. Уссурийск и Уссурийский район, находящихся в муниципальной собственности». Однако применение этого корректировочного коэффициента оценщиком противоречит функциональному использованию спорного земельного участка (виду разрешенного использования): кафе, закусочные, столовые в отдельно стоящем здании, т. е. общественное питание, а также предпринимательская деятельность в интеллектуальной сфере, бытового обслуживания, то есть ведение коммерческой деятельности».

Анализ. Анализ приведенного выше фрагмента судебного решения является, по сути, продолжением разговора об условиях реализации оценщиком сравнительного подхода, принятии решения о введении корректировок и, в конечном счете, определении величины корректировок, применяемых в процессе формирования стоимости. Если обратиться к основам теории оценки, то для правильного моделирования стоимости объекта оценки необходимо идентифицировать вид корректировки, рассчитать ее величину и правильно скорректировать цены аналогов. В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от объекта-аналога, в цену последнего вносятся корректировки (поправки) с тем, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемое имущество. Другими словами, величина корректировки — это характеристика реакции рынка на вклад рассматриваемого компонента в стоимость объекта оценки. И очевидно, что нормативно отрегулировать подобные характеристики практически невозможно ни на уровне закона, ни на уровне федеральных стандартов оценки.

Положения пункта 22 ФСО 1 устанавливают следующие требования к процедурам корректировки:

– корректировка проводится по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по соответствующему элементу сравнения;

– при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными, шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому.

В дополнение к этому в пункте 22 ФСО 7 содержатся следующие условия применения метода корректировок: каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по аналогам или удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Суд посчитал невозможным обоснование величины (коэффициента) корректировки, поскольку назначение коэффициента в нормативном акте противоречит функциональному использованию земельного участка.

Принципиальная ошибка суда заключается в следующем. Вопросы установления величины применяемого оценщиком коэффициента находятся вне рамок правового поля, в связи с чем оценщик свободен как в выборе величины корректирующего коэффициента, так и обосновании подобного выбора. При обосновании выбора оценщик вправе использовать коэффициенты, установленные нормативными актами органов местного самоуправления, независимо от того, при каких условиях допустимым является использование коэффициента в рамках самого нормативного акта. Оценщик вправе изменять параметры применения коэффициента, при том условии, что а) обоснована шкала корректировок, б) приведены объяснения того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными, в) шкала и процедура корректирования единицы сравнения не были изменены от одного объекта-аналога к другому.


Региональное отделение:  Приморское региональное отделение
Тематика:  Кадастровая оценка / Судебная практика